| Wohnkredit 2026 – Das Wichtigste auf einen Blick | |
|---|---|
| Verwendung | Immobilienkauf, Hausbau, Sanierung, Renovierung |
| Eigenkapital (KIM-VO) | mindestens 20 % des Kaufpreises + Nebenkosten |
| Maximale Kreditrate | höchstens 40 % des Nettoeinkommens |
| Maximale Laufzeit | 35 Jahre |
| Zinsen (2026) | ca. 3,5–4,5 % (je nach Bonität und Bindung) |
| Nebenkosten | ca. 10–12 % der Kaufsumme einplanen |
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Empfohlen: mind. 20% des Kaufpreises
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KIM-Verordnung beachten: In Österreich gilt seit 2022 die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung. Diese schreibt vor: max. 90% Beleihung, max. 40% Schuldendienstquote, max. 35 Jahre Laufzeit. Bei Überschreitung können Banken nur begrenzt Ausnahmen gewähren.
Das Wohnen in den eigenen vier Wänden ist für viele Österreicher ein großer Traum. Kaum jemand allerdings kann sich diesen Traum verwirklichen, ohne dabei eine gewisse Hilfe bzw. Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Genau hier kommt der Wohnkredit ins Spiel, denn mit diesem kann der Umzug in das neue Traum-Eigenheim gelingen.
Einen derartigen Kredit sollten Sie aber natürlich nicht ohne entsprechende Recherche im Vorfeld beantragen. Zusätzlich dazu sollte unbedingt ein Wohnkredit-Vergleich genutzt werden, um die besten Angebote auf dem Markt ausfindig machen zu können.
Der Wohnkredit: Was ist das genau?
Der Wohnkredit ist vor allem dazu gedacht, um den Österreichern den Weg zur eigenen Immobilie zu ermöglichen. Nur die wenigsten Menschen dürften zum Beispiel die Kaufsumme für eine Immobilie auf der „hohen Kante“ liegen haben, sodass mit dem Wohnkredit dann der entsprechende Restbetrag beschafft werden kann. Darüber hinaus sind die Wohnkredite aber auch dafür gedacht, um als Eigentümer zum Beispiel Reparaturen oder Sanierungen am Eigenheim vornehmen zu können. Sollte beispielsweise das Dach beschädigt sein, können die aufkommenden Kosten mit einem Wohnkredit abgefedert werden. Dieser wird dann auch ohne einen Grundbucheintrag des Kreditgebers überwiesen, was zum Beispiel einen Unterschied zum sogenannten Hypothekarkredit bedeutet.
Geeignet ist ein Wohnkredit dementsprechend für unterschiedliche Personen. Junge Leute zum Beispiel können sich mit einem passenden Wohnkredit ein schönes Eigenheim für sich und ihre möglicherweise vorhandene Familie bauen oder erwerben. Wer bereits ein Eigenheim besitzt, kann den Kredit aber auch für Ausbesserungen, Reparaturen und Sanierungen verwenden.
KIM-Verordnung: Die wichtigsten Regeln seit 2022
Seit August 2022 gilt in Österreich die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO). Diese wurde eingeführt, um eine Überhitzung des Immobilienmarktes zu verhindern und Kreditnehmer vor Überschuldung zu schützen. Die Verordnung legt verbindliche Mindeststandards für Wohnkredite fest:
- Eigenkapitalquote: Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen aus Eigenmitteln stammen. Zusätzlich sollten die Nebenkosten (ca. 10–12 %) aus Eigenkapital bezahlt werden können.
- Schuldendienstquote: Die monatliche Kreditrate darf maximal 40 % des verfügbaren Nettoeinkommens betragen.
- Maximale Laufzeit: Die Kreditlaufzeit ist auf 35 Jahre begrenzt.
Wichtig: Banken dürfen bei maximal 20 % ihrer Neukredite von diesen Vorgaben abweichen (Ausnahmekontingent). Besonders bei Sanierungskrediten bis 50.000 € gibt es Erleichterungen.
Wie finde ich den besten Wohnkredit?
Wohnkredite werden mittlerweile von zahlreichen Finanzunternehmen in Österreich zur Verfügung gestellt. Es liegt natürlich auf der Hand, dass längst nicht alle Angebote als gleichermaßen attraktiv bezeichnet werden können. Die Banken beispielsweise versuchen natürlich, ihre Angebote zu verkaufen und werden diese in einem Beratungsgespräch auch in den Vordergrund stellen. Empfehlenswerter ist es da, sich online unabhängig über die verschiedenen Angebote zu informieren. Nur so wird sichergestellt, dass wirklich ein attraktives Angebot entdeckt wird und trotz des Kredites ruhig geschlafen werden kann. Doch worauf ist bei einem Kredit eigentlich genau zu achten, bzw. welche Kriterien sind wichtig?
- Laufzeit
- Raten und Verzinsung
- Kosten für Wohnkredit
- Sonderzahlungen und weitere Rahmenbedingungen
Laufzeit
Die Laufzeit ist beim Wohnkredit ein wichtiger Faktor. Immerhin wird durch die Laufzeit auch die jeweilige Rate für die Rückzahlung festgelegt. Wohnkredite werden dabei für gewöhnlich als langfristige Kredite ausgegeben. Der Zeitraum liegt hier also bei mehreren Jahren oder sogar Jahrzehnten, was mit der besonders hohen Kreditsumme bei Immobiliengeschäften zu erklären ist. Die maximale Laufzeit ist seit der KIM-Verordnung auf 35 Jahre begrenzt. Jeder Kreditnehmer sollte sich also im Vorfeld genau ausrechnen, ob er die Raten über die gesamte Laufzeit hinweg stemmen kann. Hilfreich kann es in diesem Zusammenhang sein, sich zum Beispiel über Ratenpausen oder Ähnliches zu informieren, falls es finanziell einmal nicht ganz so rund läuft.
Raten und Verzinsung
Wie bereits erwähnt, sind die monatlichen Raten von der jeweiligen Laufzeit abhängig, bzw. die Laufzeit von den monatlichen Raten. Gleichzeitig spielen in diesem Zusammenhang aber natürlich auch die Zinsen eine Rolle, denn genau so werden oftmals gewaltige Unterschiede zwischen den verschiedenen Kreditgebern deutlich. Natürlich ist der Zinssatz immer auch von der eigenen Bonität und Kreditlaufzeit abhängig.
Nach dem Ende der Niedrigzinsphase (2022) liegen die Zinsen für Wohnkredite in Österreich aktuell bei etwa 3,5 bis 4,5 Prozent für Fixzinsbindungen von 10–20 Jahren. Variable Kredite können je nach Euribor-Entwicklung darunter oder darüber liegen.
Tipp: Gut ist es, wenn in eine derartige Finanzierung ein gewisses Eigenkapital eingebracht wird. So wird die Sicherheit für die Bank erhöht und diese kann gleichzeitig bessere Konditionen anbieten. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zinssatz. Genutzt werden können hierfür auch andere Sicherheiten, wie zum Beispiel ein Wertpapierdepot.
Kosten für Wohnkredit
Zu den Kosten für den Wohnkredit gehören nicht nur die monatlichen Raten, sondern noch weitere Zusatzkosten. So fallen möglicherweise Bearbeitungsgebühren beim Kreditunternehmen an. Wird eine Immobilie erworben bzw. gebaut, ist das zudem mit einem Eintrag ins Grundbuch verbunden, der natürlich ebenfalls Kosten mit sich bringt. Im Hinterkopf behalten sollten Kreditnehmer darüber hinaus auch die möglichen Kosten für Notare, Grunderwerbsteuer (3,5 %) und die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %). Unterm Strich kann hier also eine ganze Menge zusammenkommen, weshalb gut 10 bis 12 Prozent der Kaufsumme als Nebenkosten zurückgelegt werden sollten.
Sonderzahlungen und weitere Rahmenbedingungen
Eine gewisse Flexibilität bei der Rückzahlung der Kreditsumme kann nicht schaden. Wer zum Beispiel damit rechnet, im Lauf der Kreditlaufzeit größere Summen Geld zur Verfügung zu haben, kann und sollte auf die Möglichkeit der Sonderzahlungen achten. Sind diese gegeben, kann einfach zusätzlich zu den Raten ein gewisser Betrag zurückgezahlt werden. Das ist enorm hilfreich und sorgt dafür, dass die Laufzeit am Ende vielleicht deutlich verkürzt werden kann.
Fixzins oder variabler Zins?
Eine der wichtigsten Entscheidungen beim Wohnkredit ist die Wahl zwischen fixen und variablen Zinsen:
| Fixzins | Variabler Zins |
|---|---|
| Zinssatz bleibt über die vereinbarte Laufzeit gleich | Zinssatz passt sich an den Euribor an |
| Planungssicherheit: Rate bleibt konstant | Kann günstiger sein, wenn Zinsen sinken |
| Kein Risiko bei steigenden Zinsen | Risiko bei steigenden Zinsen |
| Typische Bindung: 10, 15, 20 oder 25 Jahre | Anpassung meist alle 3 oder 6 Monate |
Tipp: In Zeiten unsicherer Zinsentwicklung bieten viele Banken auch Mischmodelle an – z. B. die ersten Jahre fix, dann variabel, oder eine Kombination aus beiden Varianten.
Clever sein: Wohnkredit für die Umschuldung nutzen
Ein Wohnkredit kann nach der Beantragung eine ganze Reihe von Vorteilen mit sich bringen. So lässt sich nicht nur das Eigenheim finanzieren, sondern vielleicht auch noch ein alter Kredit ablösen. Das ist selbst dann möglich, wenn schon einmal ein Wohnkredit oder Ähnliches aufgenommen wurde. Wer clever ist, nimmt einen neuen Kredit auf und tilgt damit gleichzeitig den alten Kredit. So werden die schlechten Konditionen verbannt und das „neue“ Geld kann zu besseren Konditionen genutzt werden. Gerade mit Blick auf die lange Laufzeit der Wohnkredite kann eine derartige Umschuldung also richtig viel Sinn machen, da sich möglicherweise viele hundert Euro im Jahr einsparen lassen.
Sicherlich wichtig ist in diesem Zusammenhang zu erwähnen, dass vor einer Umschuldung immer genaue Informationen eingeholt werden sollten. Achten Sie insbesondere auf eventuelle Pönalezahlungen (Vorfälligkeitsentschädigung), die bei einer vorzeitigen Ablösung anfallen können.
Gibt es Alternativen zum Wohnkredit?
Der Wohnkredit ist nicht die einzige Finanzierungsmöglichkeit, um ein neues Eigenheim zu erwerben oder Ausbesserungen am eigenen Haus vorzunehmen. Stattdessen haben wir eine mögliche Alternative mit dem Hypothekarkredit bereits angesprochen. In diesem Fall wird die jeweilige Immobilie mit einer Hypothek belastet, welche bei rund 60 bis 80 Prozent des Verkehrswertes liegt. Das bedeutet, dass die Bank oder der Kreditgeber in das Grundbuch eingetragen werden und dementsprechend eine gewisse Sicherheit für die Zahlungen haben. Sollte der Kreditnehmer irgendwann vielleicht nicht mehr zahlen können, kann die Bank die Immobilie veräußern und sich so ihren Kreditbetrag zurückholen. Aus dem Grundbuch entfernt wird die Bank dann erst, wenn der Kreditnehmer den Betrag vollständig zurückgezahlt hat. Der Vorteil eines solchen Hypothekarkredites sind die niedrigeren Zinsen im Vergleich zum unbesicherten Kredit. Immerhin genießt die Bank eine hohe Sicherheit und kann den Kunden bei den Zinsen dementsprechend ein Stück entgegenkommen.
Wer sich hingegen mit der Sanierung seines Eigenheims beschäftigt, kann als Alternative auch einen Sanierungskredit in Anspruch nehmen. Dieser ist speziell dafür gedacht, um bei der Finanzierung der Sanierung zu unterstützen. Das Gute: Bund und Länder unterstützen die Kreditnehmer hier kräftig, sodass zum Beispiel mit der Wohnbauförderung eine starke finanzielle Hilfe in Anspruch genommen werden kann. Besonders für thermische Sanierungen gibt es attraktive Förderungen.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Wohnkredit?
Seit der KIM-Verordnung (2022) sind mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital erforderlich. Zusätzlich sollten Sie die Nebenkosten (ca. 10–12 %) aus Eigenmitteln bezahlen können. Für eine Immobilie um 300.000 € benötigen Sie also mindestens 90.000–96.000 € Eigenkapital.
Wie hoch darf meine Kreditrate maximal sein?
Die Kreditrate darf laut KIM-Verordnung maximal 40 % Ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei einem Nettoeinkommen von 3.500 € wäre das eine maximale Rate von 1.400 €.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Rechnen Sie mit ca. 10–12 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragung (1,1 %), Notarkosten, Maklergebühren (bis 3 % + USt.), Kreditnebenkosten und eventuell Schätzkosten.
Kann ich einen Wohnkredit vorzeitig zurückzahlen?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Allerdings können bei Fixzinskrediten Pönalezahlungen (Vorfälligkeitsentschädigung) anfallen. Achten Sie bei Vertragsabschluss auf die Konditionen für Sondertilgungen.