Besitzen Sie in Österreich ein Grundstück oder ein Einfamilienhaus, dann müssen Sie dafür Grundsteuer bezahlen. Liegt Ihr Immobilienbesitz im Ausland, dann wird dafür in Österreich keine Grundsteuer fällig, denn die Steuer bezieht sich nur auf inländische Grundstücke.
Was genau ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Sachsteuer, die für inländischen Grundbesitz bezahlt werden muss. Sie basiert auf einer bundesgesetzlichen Regelung und ist im Grundsteuergesetz verankert. Die Einnahmen aus der Grundsteuer erhalten die Gemeinden, die die Steuer auch einheben. In Österreich wird zwischen
Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe) und Grundsteuer B (Grundvermögen)
unterschieden.
Zum Grundvermögen (Grundsteuer B) gehören in Österreich:
- Einfamilienhäuser
- Mietwohngrundstücke
- Gemischt genutzte Grundstücke
- Geschäftsgrundstücke
- Sonstige bebaute Grundstücke
- Unbebaute Grundstücke
Als land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Grundsteuer A) gilt:
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Forstwirtschaftliche Betriebe
- Weinbaubetriebe
- Gärtnerische Betriebe
- Übriges land- und forstwirtschaftliches Vermögen
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung der Grundsteuer ist in Österreich ein komplexes Verfahren, an dem die Finanzämter und die Gemeinden beteiligt sind. Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:
- Ermittlung des Einheitswertes
- Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
- Grundsteuerfestsetzung (Hebesatz)
Ermittlung des Einheitswertes
Die Ermittlung des Einheitswertes steht am Beginn der Berechnung der Grundsteuer. Der Einheitswert ist die Grundlage für den Grundsteuermessbetrag. Für die Berechnung des Einheitswertes ist das jeweilige Lagefinanzamt zuständig.
Für das Bundesland Wien und den ehemaligen politischen Bezirk Wien-Umgebung (WU) in Niederösterreich etwa ist das Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel mit Sitz in Wien zuständig. Die Berechnung des Einheitswertes erfolgt nach dem Bewertungsgesetz. Die Höhe des Einheitswertes Ihres Grund- oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wird Ihnen mittels Bescheid, dem sog. Einheitswertbescheid, zugestellt.
Hinweis: Der Einheitswert ist nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln, denn letzterer liegt in der Regel deutlich über dem Einheitswert. Die Einheitswerte basieren auf einer Hauptfeststellung aus dem Jahr 1972 und spiegeln daher nicht die aktuellen Marktwerte wider.
Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
Der Grundsteuermessbetrag wird auf Basis der §§ 18 und 19 Grundsteuergesetz berechnet. Dabei handelt es sich um gestaffelte Tausendsätze, den sog. Steuermesszahlen. Wie der Einheitswert wird auch der Grundsteuermessbetrag (GMB) vom jeweiligen Lagefinanzamt berechnet. Welche Steuermesszahlen anzuwenden sind, hängt von der Grundstücksart bzw. der Art des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ab. In der nachstehenden Tabelle finden Sie eine Übersicht der Steuermesszahlen für die Ermittlung des Grundsteuermessbetrags.
Tabelle: Steuermesszahlen für Grundvermögen (Grundsteuer B)
| Grundvermögen | Teil des Einheitswertes | SMZ in Promille |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | die ersten 3.650 Euro | 0,5 |
| die nächsten 7.300 Euro | 1,0 | |
| danach bzw. darüber | 2,0 | |
| Mietwohngrundstück | die ersten 3.650 Euro | 1,0 |
| die nächsten 3.650 Euro | 1,5 | |
| danach bzw. darüber | 2,0 | |
| Gemischt genutztes Grundstück, Geschäftsgrundstück, sonstiges bebautes Grundstück, unbebautes Grundstück | die ersten 3.650 Euro | 1,0 |
| danach bzw. darüber | 2,0 |
Das nachstehende Rechenbeispiel soll die Ermittlung des Grundsteuermessbetrags verdeutlichen:
Tabelle: Beispielrechnung Einfamilienhaus
| Grundvermögen | Einheitswert | Teil des Einheitswertes | SMZ in ‰ | Steuermessbetrag |
|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 20.000 € | 3.650 € | 0,5 | 1,83 € |
| 7.300 € | 1,0 | 7,30 € | ||
| 9.050 € | 2,0 | 18,10 € | ||
| Grundsteuermessbetrag (GMB) | 27,23 € | |||
Berechnung: 3.650 × 0,5‰ = 1,83 € + 7.300 × 1,0‰ = 7,30 € + 9.050 × 2,0‰ = 18,10 € = 27,23 €
Bei land- und forstwirtschaftlichem Vermögen wird der Grundsteuermessbetrag wie folgt berechnet:
Tabelle: Steuermesszahlen für land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Grundsteuer A)
| Land-/forstwirtschaftliches Vermögen | Teil des Einheitswertes | Steuermesszahl in Promille |
|---|---|---|
| Landwirtschaftlicher Betrieb | die ersten 3.650 Euro | 1,6 |
| danach bzw. darüber | 2,0 |
Wie beim Grundvermögen soll auch hier ein Rechenbeispiel die Ermittlung des Grundsteuermessbetrags verdeutlichen:
Tabelle: Beispielrechnung landwirtschaftlicher Betrieb
| Vermögensart | Einheitswert | Teil des Einheitswertes | SMZ in ‰ | Steuermessbetrag |
|---|---|---|---|---|
| Landwirtschaftlicher Betrieb | 20.000 € | 3.650 € | 1,6 | 5,84 € |
| 16.350 € | 2,0 | 32,70 € | ||
| Grundsteuermessbetrag (GMB) | 38,54 € | |||
Berechnung: 3.650 × 1,6‰ = 5,84 € + 16.350 × 2,0‰ = 32,70 € = 38,54 €
Ist der Grundsteuermessbetrag festgestellt, dann wird er Ihnen in einem eigenen Bescheid, dem Grundsteuermess(betrags)bescheid, zugestellt.
Grundsteuerfestsetzung (Hebesatz)
Ist der Grundsteuermessbetrag festgestellt, setzt die Gemeinde die Grundsteuer fest. Dabei kann sie den sog. Hebesatz nach dem Finanzausgleichsgesetz anwenden. Wird der Hebesatz angewendet, dann muss er einheitlich angewendet werden. Der Hebesatz kann bis zu 500 Prozent betragen. In der Praxis wenden nahezu alle Gemeinden den maximalen Hebesatz von 500 % an. Die jährliche Grundsteuer wird somit folgendermaßen berechnet:
Grundsteuermessbetrag × Hebesatz
Die Feststellung der jährlichen Grundsteuer erfolgt mittels Bescheides der Gemeinde.
Ein Beispiel zur Verdeutlichung:
Wurde der Grundsteuermessbetrag mit 50 Euro festgestellt und die Gemeinde wendet einen Hebesatz von 500 Prozent an, dann beträgt die jährliche Grundsteuer 250 Euro. In diesem Fall wird der Grundsteuermessbetrag von 50 Euro mit 5 (Hebesatz von 500 Prozent) multipliziert.
Durchschnittliche Grundsteuer in Österreich
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus fallen laut Berechnungen des Gemeindebunds aktuell – je nach Lage – zwischen 180 und 240 Euro pro Jahr an Grundsteuer an. 2024 summierten sich die Einnahmen aus der Grundsteuer B auf rund 784 Millionen Euro, aus der Grundsteuer A auf rund 28 Millionen Euro.
Wie wird die Grundsteuer bezahlt?
Wann und wie Sie die Grundsteuer bezahlen müssen, hängt von der Höhe der Steuer ab. Steuerbeträge bis 75 Euro müssen Sie jährlich am 15. Mai bezahlen. Wurde die Grundsteuer höher festgesetzt, dann wird sie in vier Teilbeträgen bezahlt. Diese sind zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu zahlen.
Entrichtet wird die Grundsteuer von der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer des Grundbesitzes. Allerdings kann ein Teil der Steuer im Rahmen der Betriebskosten an Mieterinnen bzw. Mieter weitergegeben werden.
Gibt es eine Befreiung von der Grundsteuer?
Unter besonderen Umständen können Sie von der Grundsteuer befreit werden. Die Entscheidung darüber fällt das jeweilige Lagefinanzamt. Beispiele für eine dauernde Befreiung von der Grundsteuer sind:
- öffentliche Verkehrswege
- fließende Gewässer
- Grundstücke von Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Gemeinden), wenn sie für öffentliche Zwecke genutzt werden
Eine zeitlich begrenzte Grundsteuerbefreiung gibt es in einigen Bundesländern. Diese wird v.a. bei neu geschaffenen, meist geförderten, Wohnobjekten angewendet. Ob eine zeitlich begrenzte Grundsteuerbefreiung möglich ist, erfahren Sie von der Gemeinde.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus?
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus fallen in Österreich zwischen 180 und 240 Euro pro Jahr an Grundsteuer an, je nach Einheitswert und Gemeinde.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?
Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die Grundsteuer B alle anderen Grundstücke wie Einfamilienhäuser, Mietobjekte, Geschäftsgrundstücke und unbebaute Grundstücke.
Kann ich die Grundsteuer an Mieter weitergeben?
Ja, die Grundsteuer kann als Teil der Betriebskosten anteilig an Mieterinnen und Mieter weiterverrechnet werden.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
Bei Beträgen bis 75 Euro jährlich am 15. Mai. Bei höheren Beträgen in vier Teilbeträgen: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
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